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九龙仓缩减内地城市投资范围 周安桥:策略须改变

2015-07-16 11:15:02来源:21世纪经济报道 分享
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摘要:7月15日上午,上海土地市场迎来下半年第二场颇为重要的一场土拍,出让地块为闸北区上海火车站北广场以北地块。在将近两个小时的竞价后,金融街最终以88.15亿元竞得该地块,刷新上海今年总价地王,该地块溢价率50.12%,楼板价27022元/平方米。

7月15日上午,上海土地市场迎来下半年第二场颇为重要的一场土拍,出让地块为闸北区上海火车站北广场以北地块。在将近两个小时的竞价后,金融街最终以88.15亿元竞得该地块,刷新上海今年总价地王,该地块溢价率50.12%,楼板价27022元/平方米。

土地市场的回暖也预示着房地产市场正在逐渐走出低迷,对于房企而言新的难题接踵而至。新地王记录产生后不久,九龙仓集团副主席周安桥接受了21世纪经济报道记者的专访。

作为最熟悉内地房地产市场,并且投资额度最大的香港房地产企业,九龙仓一直是坚定的看多派。但在新的竞争形势下,九龙仓打算调整竞争策略,回归一二线城市,缩减7至8个城市的投资。然而,正如几个小时前发生在上海土地市场上的一幕,改变并不轻松。

《21世纪》:为什么会做撤出一些城市的战略调整?

周安桥:一部分原因是因为“白银时代”来了。另一方面,三四线城市存量过多的问题是存在的,如果再从这些城市里找项目是不对的。九龙仓的优势是在一二线城市。十五个城市(的布局)可能会慢慢减到一半,集中到七八个城市,把该做的做到更好、更大一点。可以说是根据实际情况也好,是“痛定思痛”也好。

《21世纪》:“痛定思痛”的痛从何处而来?

周安桥:在三四线城市,万科可能比九龙仓更有品牌优势,消费者有什么理由买我们的房子而不是买万科的房子呢?但在上海,如果消费者看过会德丰广场,也买过九龙仓的豪宅,他们可能从浦东跟到浦西。这样的城市里,我们的产品可能比同行的产品收获更多的品牌溢价。

但在三四线城市,一定要随行就市,品牌效应不明显。在一个均价不高的市场,也很难打造极致的产品。在杭州这样的市场,均价在25000元/平方米左右,即使卖到55000元/平方米,我们的同事也可以做得到,市场也能接受。不是为了把房子卖出去,别人卖7000,我卖6000。我们必须回归到自己的优势,价格战不是九龙仓擅长的,必须要找到自己的支撑力。九龙仓的优势更能在一二线城市体现。

《21世纪》:为什么九龙仓在一、二线城市会更有优势?

周安桥:在已经有商业地产的城市,比如有时代广场的城市,还有我们新的产品系列“IFS”(国金中心)落地的城市,大部分城市在建立品牌时已经有所依托。如果去新的城市或者陌生的城市,可能花一倍以上的努力才有可能打开市场。

《21世纪》:就像今天早晨的土地拍卖一样,一线城市的竞争十分激烈,九龙仓如何取得一席之地?

周安桥:我们可能准备了10次(拍地),但最后只拿到了1次。想要的心情很迫切,但是老是跟不上形势。每家企业的想法不同、策略不同。无论是九龙仓还是其他开发商,都碰到了认知的问题。回归一二线城市几乎是大家共同的想法,尤其是越大的开发商越想回归。但回归一二线城市又碰见具体问题。几乎每一块地都超过我们预期。打个比方,一块地我们觉得楼板价超过5万/平方米已经了不起了,但是它又“爬”到六七万每平方米。

过去一两年,其实很痛苦。回归一二线城市的想法是对的,但执行的时候又碰见一些具体问题,施展不开。***时代做什么都可以,但现在赚钱已经没那么容易了。想找到地段好、城市好、回报率高的产品已经很难很难。

去年(九龙仓)在北京拿的两块地,有四家企业一起合作。从企业的角度来看,其实并不理想,最好是一家能够拿到。但回归一二线城市是大家共同的想法。过去三四年,就算房子再难卖,一二线城市的房子也能卖得动,价格可以守得住甚至有上升空间。三四线城市,价格下降要面对售楼处被砸,并且就算降价大户型也还是卖不动。

《21世纪》:数据显示房地产市场在回暖,您对接下来的市场走势怎么看?九龙仓的销售物业表现怎么样?

周安桥:业绩还不错,基本上完成目标,销售均价和销售额都有小幅上升。下半年的市场会更好,政策也在趋向于宽松。我们看到,一二线城市土地价格增长得很厉害,实际上今天面粉是比面包贵的。在一些城市里面,按照现在的土地市场行情,楼市需要相当程度的上涨,才能匹配今天的土地价格。还有一些城市,土地和楼价都没有反映出回暖的趋势。

影响房地产市场的因素错综复杂。上星期A股大跌,所有人都没有想到。资本市场正常范围的波动是在预期内的。但是很大的波动,是否会影响到经济运转、影响到楼市也不排除。但我们总的来看还是比较乐观的,相信中国政府。

了解更多楼市信息,请拨400-887-1216

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